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今年刚需如何买到不维权的房子?

来源:血拼北京楼市 2022/7/6 11:51:32 关注度:1232次

哈喽大家好,我是血拼哥。

7月初,6月的数据就出来了,房价涨了还是跌了?二手房成交听说特惨?北京是不是也撑不住了?咋听说有项目刚开盘就维权啦?今年还能不能买房了?

……

似乎全世界都在眼巴巴等着6月房地产市场数据来验证什么。

1/

北京,还顶得住

二季度,不少行业大V都在猜测:北京一定、马上要出台政策“救市”了;6月中旬,二手房网签不到8000,感觉药丸,“量于价先”,下半年保准要降价……

但是6月数据出炉,真的如此吗?

声明下哈,咱们就是摆客观数据,没有任何引到倾向,大家理性观察。

业内有个共识,一个市场的好坏往往要看二手房,因为基本没有干扰,全部是市场行为,最真实的表现市场的预期,所以咱们先看二手房数据。

6月北京二手住宅网签11009套,环比涨28%同比降41.6%

2022年6月份北京二手住宅网签11009套,环比5月份的8599套涨28%,同比去6月份的18849套跌41.6%。

从数据看,6月网签还是有所恢复的,虽然跟去年比量少了近一半,但是要知道,去年上半年正是北京市场“疯狂加速”的时候,6月这个数据,放在过去14年的同比看(2009-2022),也能排进前9,还挺得住。

从2009年到2022年这14年间各年6月份的表现,根据住建委公布的14年来网签数据统计发现,今年6月份网签量放在14年数据中,排行第九位,其交易规模基本与2019年6月份持平。

今年上半年,北京的二手房网签数据一直处在比较低的位置,疫情是很大一个原因,不过月初新京报采访了线下销售人员发现,从6月底开始,带看增加,回暖态势出现。如果下半年疫情得到控制,再加上线下门店正常开放,下半年的情况大概率会好转。

6月北京新房涨价了!创10年新高!

6月北京新房成交量不大,但是成交价格又一次走高了,这意味着在北京买新房的门槛又双叒叕涨了?

其实涨价吧,确实涨了,但也没有那么夸张!咱看数据就能明白为哈涨价了。

1、首先是因为限竞房的退场。2018年以前限竞房大批入市,5万/平左右的房价着实是压住了北京五环外新房价格,三年后,限竞房面临售罄、断供,虽然新供地还有指导价,但是力度已经远没有限竞房狠了,环线价格“抬头”五环外均价来到6-8万/平,即便是刚需户型上车,中位数也从原来的500万左右提升到了600万。

2、户型变大。好评与差评数据显示,90平小三居可售套数仅剩7799套,如果没有新增,大概半年就卖完了,而新入市的不少项目,此前确定的户型面积都微涨,没了“7090”限制,三居普遍100平往上,总价自然飙高。

不过我看最近入市项目势头(大兴星光城、平西府橡树湾等),5月份二供的14宗陆续还在下半年入市,今年还有三供、四供……为了加速回款,也会有不少70-80平两居,90平左右三居入市,下半年很有可能是买方市场,期待一下吧。

3、海淀、东城等大改善豪宅被疯抢

从下图,网易成交数据可以看到,2022年上半年,有12个项目成交金额超过20亿,仅占市场3%的项目,瓜分了全北京33%的销售额。

数量少,但能量大。这么看,刚需是被平均了,所以大家不用太焦虑,这个涨价的数据,有可能会回落,但是怎么也不会回到“限竞房时代”了,刚需买房难度升级。

各区新房房价情况,来自中原数据,仅供参考:

总结看,北京市场冷不冷?有点!但是现在处在恢复期(观望期),下半年市场稳定,很有希望会回暖,所以就此推测北京下半年开始“救市”理由不是很充分,而且北京“救市”难度太大,牵一发而动全身,怎么保证杜绝炒房客,继续房住不炒?

但是我也在等利好哈,希望打脸。

2/

库存升高 去化压力增加 当心维权

6月的数据还有一点值得关注,就是可售库存迅速攀升。

截止6月30日,新房可售库存达到了70603套,而这也是过去10年,可售库存的最高值。

虽然库存压力大,看上去是买方市场,购房人有更多讨价还价的空间,但是减配等情况也往往出现在这个时候。

最近听说10个项目扎堆厮杀的昌平,刚开盘的JFJHF维权了。

主要原因是擅自减配外立面,霸王条款等。

要说这两条一直是维权中老大难的问题,但是好消息是,据业主说,已经成功维权,和开发商达成协议。总结经验其实和时机有很大关系,赶在签合同前维权,毕竟开发商肉没吃到嘴里,说话不敢太难听。而且该房企正预在北京做出一番成绩,也不会真的出师未捷,因为这三瓜俩枣的败口碑。

但是这样的情况太少,多少买房人能火眼金睛,卡在这个时候明确自己的权益?那么下半年,购房人如何减少遇到维权项目的概率?

3/

如何避雷?学会看房企财务情况

先说个残酷的事,据相关统计,截止2021年底,全国烂尾的房屋套数已经接近20万套,其中大部分是民企的项目。

现在的情况是,烂尾的越多,老百姓越不敢买,越不买,民企越没钱,越无法继续施工烂尾项目,于是老百姓越无法收房,恶性循环。资金链和信用修复成了现在房企亟待解决的问题。

对于这种情况,肯定有人跟你说,“买房子避开民企,找国央企不就得了”。其实这个观点也对也不对,有点片面:国央企实力普遍强于民企,但是说到底,还是要具体分析。

以前关于避雷,跟大家说的最多的是买房前看口碑,看五证,签合同要谨慎,把细节敲定在纸面上等等很细节的经验,但是面对如今的情况,今天咱们说点不一样的,如何判断房企是否靠谱?看资金情况,先看看各大房企上半年销售情况。

在房企销售金额排名上,我们明显看到,越秀、远洋、华发等国央企的排名大幅上升,特别是越秀,在今年所有房企销售同比下滑明显的情况下几乎与去年持平。单月同比甚至上涨76%,排名从近50名上升到18,实力可以了。

当然,销售上升并不能代表全部,投资意愿和财力才是房企核心。

而今年,只有三家企业拿地投资增速是同比减少在50%以内的,分别是龙湖、保利

中海,在这个环境下,逆势加仓是融资能力和财务实力的体现。

最后,我相信,即便功课做成这样也不一定能百分百避雷,但是已经很大程度避免“小白买房,全靠运气”的情况了。

最最后,以上一些数据希望能帮到想在今年买房的你,希望咱们血拼的朋友能理性判断,作出最适合自己的决策。

祝福大家买房顺心。

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