“小产权”房买不得 不能办产权不受法律保护
来源： 2009/3/6 17:45:31 关注度：315237次
根据我国现行法律规定，建设使用农村集体土地，只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。因此，集体土地上修建的房屋依法不允许进入市场流通出售或租赁，所谓的“小产权”房屋实质上是“无产权”房屋，不受法律保护。
如果购房者与开发商或村委会签订的是《房屋买卖合同》，该合同依法应为无效合同，因该合同取得的财产应当返还。因此即使开发商出现逾期交房、房屋质量瑕疵、配套设施不符合约定等违约情形，购房者也很难追究其违约责任，权利无法得到保障。如果购房者签订的《使用权转让协议》或《租赁协议》，合同法第214条明确规定租赁期限最长不超过20年，超过部分无效。因此即使协议中约定租期为70年，超过20年的部分仍然没有法律效力，购房者将承担20年后不能继续租赁的风险。更为严重的是，如果这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用，该房屋可能涉嫌违法建筑被拆除，或者被依法拆迁，而购房者不是该房屋土地的权利人，不能获得国家补偿。
律师提示：“小产权”房不受物权法保护
近日建设部针对市场上出现的“小产权”房屋发出风险提示，“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非该集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
随着《物权法》即将实施，不少人认为“小产权”房屋必将作为公民私人财产受到法律保护。两位律师认为，相比现有法律，《物权法》第四十二条关于国家征收集体土地的规定并未设定新条件，和现有法律仍保持基本一致。并且，《物权法》所保护的是合法取得的财产，而购房者取得房屋的依据《房屋买卖合同》本身无效，房屋实质上是有“产”无“权”，依然不受《物权法》保护。因此，“小产权”房屋合法化目前尚无法律依据。
